Разбираемся в реалиях рынка складской недвижимости и выясняем, какой объект выбрать бизнесу в зависимости от его потребностей
Рынок складской недвижимости столицы на подъеме. За неполные девять месяцев 2023 года в Московском регионе заключили сделок со складами на 2,3 млн. кв. м. Никогда прежде за всю историю наблюдений такое количество сделок не проходило в столь короткий срок, говорят данные NF Group*.
Вместе с экспертами разбираемся в ситуации на рынке складской недвижимости, знакомимся с новым форматом производственно-складских помещений и рассматриваем четыре промышленных парка в Московском регионе, способных решать разные задачи бизнеса.
Складской бум
Аналитики отмечают рост спроса на складскую недвижимость не только в Московском регионе, но и в целом по стране. По мнению Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate**, подъем спроса на складские объекты связан в первую очередь с развитием онлайн-торговли.
«Главным драйвером рынка остаются онлайн-ретейлеры, которые за январь — сентябрь 2023 года превысили прошлогодний годовой объем спроса на 50%. Бум интернет-торговли связан с дальнейшим ростом онлайн-продаж, притоком новых продавцов на крупнейшие маркетплейсы и усложнением логистических систем. Частично восстановили свой спрос и многоканальные ретейлеры, которые развивают собственные онлайн-сервисы и форматы дискаунтеров. C января по сентябрь 2023 года объем сделок с ними в два раза превысил показатель за весь 2022 год», — пояснила Ногай.
Заметную роль в росте интереса к складам играют дистрибьюторы и транспортные компании. Согласно подсчетам IBC Real Estate, в 2023 году спрос со стороны дистрибьюторов вырос на 63% к итогу прошлого года, со стороны транспортно-логистических компаний — на 97%. «На фоне тренда импортозамещения и с усилением государственной поддержки высокий спрос на склады демонстрируют и производители», — добавила Екатерина Ногай.
Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко объясняет увеличившийся спрос на склады решимостью бизнеса строить далеко идущие планы: «В 2022 году наблюдалось снижение спроса из-за пересмотра стратегий. Многие компании не разрабатывали долгосрочные планы, а ограничивались решениями на короткий период времени. С начала 2023 года мы снова наблюдаем в Московском регионе очень высокую активность. В первую очередь это связано с эффектом отложенного спроса: крупные компании утвердили свои планы и начали активно развиваться. Это привело к увеличенному спросу на складские площади».
Повышенный спрос на рынке складской недвижимости сочетается с минимальной вакансией. По данным NF Group, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам девяти месяцев текущего года оказалась на рекордно низком уровне в 0,3%. Снижение показателя с начала года составило 1,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет менее 80 тыс. кв. м.
На фоне нехватки спекулятивного строительства складов выходом для компаний становятся проекты, построенные по принципу built-to-suit (BTS) ***. Такую недвижимость девелопер создает специально под требования заказчика, с учетом особенностей бизнес-процессов компании.
«В условиях тотального дефицита свободных складских площадей не только в существующих, но и в строящихся зданиях сейчас BTS-проекты — это практически единственное оптимальное решение для рынка», — считают в IBC Real Estate.
Перспективный формат
В последние два года на рынке активно развивается новый формат индустриально-логистической недвижимости — light industrial****. Так называют пространства, специально созданные для размещения производственных предприятий. Особенность этого типа недвижимости в том, что он совмещает на одной территории функции производства, хранения, офиса и шоурума.
По сравнению с классическими складами формат light industrial имеет более высокие лимиты по коммуникациям, которые рассчитаны на потребности производства, и более мелкую нарезку блоков — в среднем от 400 кв. м. Архитектурные и планировочные решения также отличаются от классического склада: 20–30% каждого блока приходится на офисно-торговую часть, что позволяет зонировать пространство. То есть выделить не только офисы и бытовые помещения, но и организовать клиентскую зону и торговый зал.
Популярный light industrial