Выяснили, на какие скидки сейчас можно рассчитывать при покупке вторичного жилья в Москве
После резкого повышения ключевой ставки ЦБ подорожали и ипотечные кредиты на вторичное жилье, в сентябре средняя ставка по ним, по данным «Дом.РФ», достигла 13,9%. В то время как на рынке новостроек благодаря льготным программам ипотека почти в два раза дешевле.
Предложение со скидками большое
Рынок жилья достаточно инертный, поэтому текущее повышение ипотечных ставок пока не оказало сильного влияния на поведение продавцов, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Кроме того, летом были зафиксированы рекордные продажи на вторичном рынке жилья, что не стимулировало собственников снижать цены и давать большие скидки.
Согласно оценкам «Домклик» (на основе сделок Сбербанка, проведенных через платформу сервиса), сегодня приблизительно 45% продавцов при продаже вторичной квартиры в столице снижают цену на 5% или меньше. На похожем уровне показатель был в начале года и летом. Еще 7% сделок сейчас проходят со скидкой более 5%. В начале года этот показатель был на уровне 12%, в мае снизился до 9%. Таким образом, в 52% случаев сделки проходят со скидками, а в 48% случаев дисконт отсутствует. Для сравнения, в начале года этот показатель был на уровне 43%, а летом — 46%. «Такие изменения объясняются, вероятнее всего, резким изменением условий кредитования: сегодня и продавцы, и покупатели заинтересованы в высокой скорости сделки», — пояснили в «Домклик».
Аналитики IRN.RU долю сделок со скидками на вторичном рынке Москвы массового сегмента оценивают выше — в 70–80%. На протяжении года этот показатель почти не менялся, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Читайте также: ВТБ предсказал охлаждение ипотечного спроса в четвертом квартале
В ЦИАН отмечают разнонаправленную тенденцию, связанную со скидками (их эксперты оценивают как изменение цен в объявлениях). По наблюдениям экспертов, за последние недели в столице выросло как число собственников, которые снижали цены в своих объявлениях, так и число тех, кто цену повышал. Хотя первый показатель увеличился сильнее. В стандартной ситуации (когда на рынке нет значимых новостей, а цены меняются медленно, колебания в пределах 1%) обычно на протяжении недели около 2% продавцов повышают цены, а около 6% снижают (прежде всего, так поступают те, чья квартира долго не продается), остальные — не меняют, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «В последние недели растут оба показателя. Так, за первую неделю сентября в 8,3% объявлений цены снизились, в 2,5% — повысились; в первую неделю августа аналогичные показатели составили 7,8% и 2,3%», — отметил Алексей Попов.
Данная метрика отражает общее настроение участников рынка, но абсолютизировать сами значения не стоит, отметил глава «ЦИАН.Аналитики». «Многие из тех, кто цену в объявлении не поменял, могли за период времени внутренне согласиться с тем, что при предметном интересе от покупателя скидка теперь возможна», — добавил он.
Глава «ЦИАН.Аналитики» также отметил, что на участников рынка влияет нестандартная новостная повестка. В сжатый период времени происходят разнонаправленные движения курса рубля, бьются рекорды по числу сделок на рынке новостроек, меняются ипотечные ставки (но на рынке остается еще много заемщиков с ранее полученными одобрениями), поясняет эксперт. «Кто-то считает, что нужно снижать цену, но и доля тех, кто хочет заработать чуть больше на ажиотажном спросе, тоже выросла», — уточнил Алексей Попов.
Рынок жилья достаточно инертный, поэтому текущее повышение ипотечных ставок пока не оказало сильного влияния на поведение продавцов
Средний размер скидки снижается
Несмотря на то что предложение квартир со скидками достаточно велико, сам размер дисконта сократился. По данным «Инком-Недвижимости», сейчас средний размер дисконта на рынке вторичного жилья массового сегмента столицы составляет около 3%, тогда как ранее он составлял до 5%. Сейчас мало собственников, которые готовы дать дисконт в 5%, в целом собственников, готовых к торгу, стало меньше, отметила руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Торг идет в пределах 50–300 тыс. руб., а порою собственники даже стараются приподнять стоимость — хотя бы на 50–100 тыс. руб., и у них это получается», — отметила Наталия Борзенкова.
Такое поведение она объясняет высоким спросом, пик которого пришелся на середину августа на фоне повышения ипотечных ставок и валютных колебаний. «Кроме того, на рынок давит уменьшение количества квартир. То есть сейчас рынок принадлежит продавцу, и такая картина продлится до конца сентября», — добавила представитель «Инком-Недвижимости».
В «Миэль» также отмечают уменьшение среднего размера скидки на фоне высокого спроса. По их данным, средний размер скидки на вторичном рынке Москвы в начале этого года составлял 8%, в мае — июле снизился до 6%, а сейчас — до 3%. «Выросла доля объектов, которые уходят без скидок. Сегодня средняя скидка около 3%. Но это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже, выверена цена», — рассказал управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «Здесь все классически: в период активного спроса скидки меньше и объектов меньше. Как только на объект появляется больше одного претендента — скидок нет, более того, есть случаи, когда продавец реагирует повышением стоимости», — пояснил эксперт.
По его словам, на максимальные скидки можно рассчитывать, только когда у объекта есть недостатки, связанные с ликвидностью, с техническими параметрами или с документами, а также если объект вышел в продажу по цене выше рынка.
Похожие цифры привели в IRN.RU. По данным экспертов, сейчас средний дисконт на вторичном рынке столицы составляет 3–5% и лишь в отдельных случаях может достигать 10%. «На вторичном рынке сейчас все-таки больше адекватно оцененных квартир. Собственникам не нужно скидывать треть от цены, чтобы продать объект, как это было в прошлом году», — уточнил Олег Репченко.
Продавцы стали реже давать большие скидки покупателям вторички, но ситуация может измениться уже осенью
Что будет дальше
Тенденция может измениться в конце сентября, когда рынок начнет ощущать летнее повышение ключевой ставки и подорожание ипотечных кредитов, так что спрос на жилье начнет снижаться. «До конца месяца есть вероятность небольшого локального роста цен. А дальше в случае повышения ключевой ставки мы ожидаем охлаждения на рынке. И при таком сценарии уже можно будет рассчитывать на больший торг в ноябре-декабре», — считает представитель «Инком-Недвижимости».
В «Миэль» прогнозируют, что если ключевая ставка на ближайшем заседании останется на том же уровне, то вторичный рынок потеряет примерно 10–20% спроса. «Но этот процесс еще не заработал в полную силу, рынок недвижимости — тяжелый локомотив. Рынок это почувствует в ближайшие месяцы, начиная с 15 сентября. Это сначала приведет к дополнительным скидкам и ожиданию дисконтов покупателями. И как максимум — отразится на ценовой коррекции рынка», — считает Александр Москатов. «Самое худшее, что возможно, это повторение 2022 года, когда дисконт в среднем был 8–10%. Сложно прогнозировать, но такой сценарий возможен ближе к зиме», — не исключил эксперт.
В «Домклик» не ожидают сильного роста скидок на вторичное жилье. «Судя по темпам изменения величины торга, можем заключить, что продавцы на вторичном рынке достаточно инертны и неохотно идут на увеличение размера скидок. Мы полагаем, что даже в условиях дальнейшего повышения ключевой ставки видимые изменения в поведении продавцов мы увидим не сразу», — пояснили аналитики.
В ЦИАН считают, что снижение цен и рост скидок может произойти после заметного снижения спроса — когда по опубликованным объявлениям станет заметно меньше звонков и обращений. Пока сохраняются тренды, сформировавшиеся в начале лета, — с рынка вымывается предложение, в первую очередь самое доступное, и номинальные цены предложения в остатках медленно растут, отметил Алексей Попов. Хотя этот рост и медленный — менее 3% за три месяца, добавил он.
Эксперты IRN.RU считают, что снижение цен на вторичном рынке, в том числе за счет скидок, процесс неизбежный. «На фоне роста ставок по рыночной ипотеке до запретительного уровня стоимость метра на вторичном рынке в течение ближайшего года может снизиться на 10–15%, если ситуация не претерпит существенных изменений», — сказал Олег Репченко. «Мы можем увидеть как реальное снижение цен в прайсах, так и рост размера дисконта. Но стоимость реальных сделок будет снижаться», — добавил он.
Читайте также: