По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», повышение первого взноса по льготной ипотеке сможет снизить спрос на новостройки на 20–30%, а ставки по льготным программам из-за снижения ставки субсидирования могут повыситься до предельных значений
Правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снизило на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ. Изменения касаются всех льготных программ — с господдержкой под 8%, семейной, IT-ипотеки и сельской.
Как такое решение скажется на рынке новостроек — разбираемся вместе с экспертами.
Охлаждение спроса неминуемо
Из-за повышения первого взноса по льготным программам снижение спроса на рынке новостроек составит до 30%, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». На первичном рынке выдачи рыночной ипотеки и так минимальны, она задавлена льготными программами, которые давно стали основным драйвером рынка, говорит управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. По его мнению, повышение первоначального взноса по льготным программам ограничит спрос за счет повышения порога входа для заемщика. «Месячные ипотечные выдачи в целом могут упасть на 25–30% в конце этого — начале следующего года», — прогнозирует Юрий Беликов.
Сдерживающим фактором также станет ужесточение требований ЦБ к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. «Кроме того, естественным образом спрос будет сдерживаться динамикой долговой нагрузки населения, достигшей в среднем высокого уровня», — пояснил директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА».
Похожую оценку дали в ФГ «Финам». «Объем ипотечных выдач пропорционально спросу снизится на 20–25% во второй половине года по сравнению с первой», — сказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Это будет связано не только с повышением первоначального взноса, но и с общей тенденцией к ужесточению условий кредитования, а также с повышением требований от банков, которые купируют риски перегрева рынка, пояснила Пырьева.
А вот аналитики АКРА ждут более сдержанного снижения продаж. «По нашим оценкам, повышение уровня первого взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20% может привести к снижению спроса, но не более чем на 10–15%», — сказала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, более мягкое падение спроса будет обеспечиваться за счет предложения застройщиками новых акций, которые могут быть интересны потенциальным покупателям. «Гораздо более негативный эффект будет иметь продолжающееся снижение доступности жилья вследствие роста цен на него», — отметила Ирина Носова.
В Минстрое прогнозировали, что увеличение первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20% снизит спрос на рынке новостроек на 20%. «Изменение условий по всем льготным программам в части первоначального взноса, по моему ощущению, может привести к совокупному снижению спроса на первичном рынке на 20%. А то и больше, в зависимости от региона», — заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин на ВЭФ.
Что еще может сократить спрос на жилье
Давление на спрос оказывают рост рыночных ставок по ипотеке и ужесточение требований со стороны Центробанка. В частности, регулятор резко увеличил макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом, особенно если они выдаются заемщикам с повышенной долговой нагрузкой. Изменения вступили в силу 1 мая, дополнительно надбавки будут повышены с 1 октября. Кроме того, с 1 июня ЦБ потребовал от банков создавать больше резервов по кредитам со сверхнизкими ставками от застройщиков.
Пока рынок ипотеки показывает высокий рост. По данным ЦБ, только в первом полугодии российские банки выдали ипотечные кредиты более чем на 3 трлн руб. Во втором квартале портфель участников рынка вырос на 7% против 4,2% в январе — марте. Этот сегмент рынка «демонстрирует признаки перегрева», указывал регулятор.
Ставки по льготной ипотеке могут вырасти до предела
Помимо повышения первого взноса по льготным программам, правительство также снизило на 0,5 п.п. предельную величину субсидий по льготным программам, которая компенсирует банкам потери от недополученных процентов. Сейчас ставки по льготным ипотечным программам ниже предельных значений: 8% — по ипотеке на новостройки, 6% — по семейной, 5% — по IT-ипотеке, 2% — по сельской.
С сокращением величины субсидий банки могут повысить эти ставки до предельных значений, не исключил Юрий Беликов. «Но, конечно, не выше, потому что пересмотр этих величин пока не был инициирован», — отметил он. Согласна с коллегой аналитик ФГ «Финам». Ставки по льготной ипотеке более низкие за счет того, что государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой и рыночной. Теперь размер этой компенсации будет на 0,5 п.п. меньше, пояснила Наталия Пырьева. «Это, очевидно, приведет к повышению ставок для клиентов со стороны банков симметрично на 0,5–1,5 п.п., но не выше предельных значений», — считает эксперт. «В более отдаленной перспективе есть основания полагать, что государство повысит и предельные значения», — не исключила она.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА настроена более оптимистично и считает, что основная часть банков-кредиторов не будет переносить на заемщиков 0,5 п.п., чтобы поддержать спрос. Ставки на ипотеку возросли и уже негативно влияют на объем новых заявок. Кроме того, кредитные организации лишатся части процентных поступлений из-за снижения ипотечного спроса на вторичку (по причине достаточно высоких ставок), что еще больше будет стимулировать банки делать упор на льготные программы, пояснила эксперт.
Ставки по льготным программам из-за снижения ставки субсидирования могут повыситься до предельных значений
Как это скажется на ценах
Сами льготные программы создавали определенные риски для рынка новостроек, об этом не раз говорил ЦБ. Среди таких рисков регулятор называл рост цен на жилье. Поэтому одна из целей ужесточения требований ЦБ к ипотечным выдачам и изменения условий по льготным программам — охлаждение рынка новостроек и борьба с искусственным разогревом цен, пояснил директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА».
«Но я бы не ожидал значительного снижения цен на краткосрочном горизонте, потому что проблемы рынка не сводятся только лишь к завышенным ценам, но также проявляются в повышенной закредитованности граждан. Соответственно, спрос будет ограничен даже при снижении цен, что снижает мотивацию к его реализации», — уточнил аналитик.
Пока существенного снижения цен или предложения значительных скидок от застройщиков ждать не стоит, согласна Ирина Носова. «Вероятно, застройщики пойдут на уступки покупателям, но не раньше середины октября — в случае, если продажи действительно начнут падать», — считает она.
Наталия Пырьева прогнозирует небольшой рост цен на новостройки в ближайшее время. «Маловероятно, что застройщики начнут снижать цены, наоборот, будут повышать, потому что предпринимаемые меры по ужесточению ипотечного кредитования вынуждают покупателей поспешить с покупкой квартиры, пока условия не стали еще хуже. А застройщики будут пользоваться моментом», — объяснила аналитик. Тем не менее девелоперы продолжат разрабатывать новые инструменты для привлечения клиентов, поскольку ипотека как масштабный драйвер роста себя исчерпала, указала эксперт.
Несмотря на прогнозируемое падение спроса, снижать цены застройщики не будут, считают эксперты
Что думают банки
Сами банки не ждут сильного снижения спроса на новостройки и не планируют повышать ставки по льготным программам. По мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, мера выглядит относительно мягкой: размер субсидии был уменьшен на 0,5 п.п., а ключевая ставка за последние два месяца выросла на 4,5 п.п. «Повышение первоначального взноса до 20% может временно приостановить рост спроса, но затем, вероятно, и застройщики, и покупатели постепенно адаптируются к новым параметрам. Так, застройщики могут развивать программы по ускорению накопления первоначального взноса, более длительного срока бронирования, фиксации цены», — пояснила Наталья Ващелюк. В пресс-службе Совкомбанка отметили, что не планируют повышать ставки по льготным ипотечным программам в связи с текущими изменениями.
В «Росбанк Доме» тоже не ждут значительных изменений. «Повышение данного показателя до 20% не должно оказать значительного влияния на снижение спроса, потому как доля сделок с первоначальным взносом ниже 20% была невелика», — сказала главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дома» Ирина Бабина. «Росбанк Дом» следит за ситуацией на рынке и будет принимать решение о новых ставках на госпрограммы, исходя из рыночных и регуляторных сигналов, отметила представитель банка. «Однако, если за снижением предельной субсидии последует рост ипотечных ставок на госпрограммы, коридор сужения спроса на первичном рынке в четвертом квартале мы оцениваем в 3–5% к среднему показателю второго-третьего кварталов», — добавила Ирина Бабина.
Руководитель направления аналитики и корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Григорий Жирнов считает, что в результате повышения минимального первоначального взноса и изменения макропруденциального регулирования спрос с конца сентября — начала октября начнет слабеть. «Тем не менее это, скорее, можно назвать нормализацией ситуации после ажиотажа, катастрофы на рынке ждать не стоит: от сильного падения спрос будут удерживать растущие доходы населения (на фоне дефицита на рынке труда) и перераспределение выдач ипотеки в менее рискованный сегмент», — заявил Григорий Жирнов. По его словам, средний размер первого взноса в банке «Дом.РФ» по госпрограммам составил в августе 24%.
Сбербанк и ВТБ от комментариев воздержались. Но ранее оба банка дали прогноз по снижению спроса на ипотеку во втором полугодии 2023 года. В интервью телеканалу РБК зампред Сбербанка Александр Ведяхин рассказал, что во втором полугодии 2023 года рынок ипотеки продемонстрирует резкое сжатие из-за регуляторных требований ЦБ: спрос клиентов-физлиц на ипотеку на первичном рынке сократится на 20–30% относительно уровней первой половины года.
ВТБ также предсказывал охлаждение ипотечного спроса в четвертом квартале. В октябре — декабре выдачи жилищных кредитов составят 1,2 трлн руб., то есть около 20% годового объема вместо обычных для этого квартала 30–35%. Несмотря на это, ипотечный результат 2023 года станет рекордным и впервые в истории превысит 6 трлн руб. С таким прогнозом в рамках Восточного экономического форума (ВЭФ) выступал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Читайте также: